La semana pasada comenzamos la serie de artículos para poner el precio correcto a tu vivienda de uso turístico y hablamos sobre el precio inicial basado en ocupación esperable.
En este segundo artículo te hablaremos sobre cómo analizar tu competencia.
Lo primero que tienes que hacer es establecer quiénes son tus competidores. Por lo general, podemos establecer 3 tipos de establecimientos que van a tratar de convencer a los mismos turistas para ganar su preferencia, es decir, que compiten contigo para captar clientes.
- Hoteles, hostales, apartahoteles y pensiones.
- Otras viviendas de uso turístico con similares características a la tuya.
- Otras viviendas ofrecidas a través de la economía colaborativa.
Por lo general, los hoteles, hostales, apartahoteles y pensiones ofrecerán precios más altos que las viviendas de uso turístico, sobre todo cuando se trata de turistas individuales y parejas. Sin embargo, pueden ser competitivos con tu VUT para captar a pequeñas familias: 2 adultos y hasta 2 niños pequeños.
La ventaja que tiene tu vivienda de uso turístico es su equipamiento, que, por lo general, sólo lo tienen los apartahoteles. Sin embargo, hay otras cosas que pueden resultar atractivas (y decisivas) para que tomar la decisión de un hotel frente a una VUT: ubicación, servicios y comodidades (recepción 24 horas, room service, etc.).
Hay otras viviendas que se ofrecen a través de sitios como https://www.homeexchange.com, que organizan intercambio de casas entre particulares, pero que muchas personas los están utilizando para obtener pernoctaciones de viviendas completas a precios tan bajos como 10€ la noche para 4 o incluso más personas. Ante estos precios no hay nada que hacer y quizás no debería de considerarse competencia, pero en algunas zonas, cuando la demanda baja, muchos anfitriones prefieren ganar puntos para luego irse de vacaciones a otro lugar.
La lógica es la siguiente: si no voy a poder alquilar mi casa o tengo que tirar el precio, prefiero ganar puntos para irme de vacaciones con un ahorro considerable. No se trata de lo que ganas, sino de lo que dejas de pagar.
Hay varias formas de conocer lo que está haciendo otras viviendas de uso turístico, que es tu competencia más directa:
- Haciendo búsquedas en tu zona en las fechas que tienes desocupadas a través de Airbnb, Booking y/o Homeaway (con http://www.wonowo.com/ puedes hacer una búsqueda cruzada en varias plataformas de la economía colaborativa)
- Incluso
- También puedes usar http://insideairbnb.com para tener información de la zona, aunque los datos a veces no sean tan ajustados a la realidad
Podrás ver las ubicaciones y los precios que están ofreciendo otras viviendas de uso turístico y ajustar según lo consideres conveniente.
Por último, hay que indicar que:
- No todos las viviendas turísticas son tus competidores, sino sólo las que tienen características similares: ubicación, número de habitaciones, facilidad de acceso, etc.
- No todos los propietarios se encuentran en las mismas circunstancias: algunos tienen las casas ya pagadas, otros viven de estos alquileres, otros son empresas especializadas, etc. de ahí que cada quien tenga un objetivo distinto.
Aquí puedes ver el primer artículo de la serie Poner el precio correcto a tu vivienda de uso turístico.