La vivienda turística en Madrid, Valencia y Barcelona: ¿verdadero culpable de la subida de precios?

En los últimos años se ha instalado en el debate público la idea de que el alquiler vacacional (o vivienda de uso turístico, VUT) es el responsable de la falta de vivienda asequible en ciudades como Madrid, Valencia o Barcelona. Sin embargo, al analizar los datos oficiales y los estudios económicos se observa que el fenómeno de los pisos turísticos tiene un peso ínfimo en el parque de vivienda y que las causas de la escalada de precios responden a otros factores, especialmente a un desequilibrio entre la oferta de nuevas viviendas y la creación de hogares.

Cuántos pisos turísticos hay en España y en las grandes ciudades

• Peso en el parque total: en España hay unas 351 389 viviendas de uso turístico. Suponen sólo el 1,33 % del parque de viviendas y apenas el 0,5 % están destinadas exclusivamente a turistas. La oferta se concentra en destinos costeros; en las grandes ciudades el porcentaje es mucho menor.
• Distribución por comunidades: Andalucía lidera el número de VUT (82 454) seguida de la Comunidad Valenciana (59 413, 19 %) y Cataluña (52 598, 15 %). La ciudad de Madrid alberga unas 14 000 VUT, lo que supone sólo el 1 % del parque residencial; Barcelona tiene cerca de 10 000. Por cada piso turístico que hay en Madrid existen 23 viviendas de alquiler de larga duración y siete viviendas vacías.

¿Influye el alquiler turístico en los precios? Evidencias económicas

Impacto agregado despreciable

Un estudio de PwC‑Strategy& para Airbnb (noviembre 2024) analizó el comportamiento de los precios de venta y alquiler en España entre 2018 y 2023. Los principales resultados fueron:

• Oferta y demanda: la falta de vivienda tiene que ver con un déficit persistente de oferta. España forma 272 000 hogares nuevos al año, pero sólo se construyen entre 80 000 y 89 000 viviendas; en 2023 se quedaron sin cubrir 183 000 hogares. La promoción de vivienda nueva es hoy un 73 % inferior a la media de 1970‑2010.
• Vacantes: existen 4 millones de viviendas vacías en España (14,4 % del parque). En varias ciudades hay más casas vacías que pisos turísticos; en Madrid, por ejemplo, hay una VUT por cada siete viviendas deshabitadas.
• Modelización econométrica: el estudio utilizó una regresión de largo plazo para explicar la variación de precios. Concluyó que el 39,7 % de la variación del precio se explica por movimientos demográficos, el 25,7 % por el crecimiento neto de hogares y el 24,4 % por la demanda de compradores internacionales. El alquiler turístico sólo explica un 0,3 % de la variación de precios.
• Escasa incidencia en el mercado: incluso si todas las VUT se destinaran al alquiler permanente, apenas disminuirían el déficit. En Madrid, las 5.229 VUT de uso intensivo cubrirían sólo el 10 % del déficit acumulado de 54 076 viviendas (2015‑2023). En Barcelona, la reducción del 56 % del número de pisos turísticos entre 2020 y 2023 no impidió que el alquiler subiera un 24 %.

Estudios y declaraciones locales

• El presidente de Madrid Aloja, asociación de propietarios madrileña, recuerda que las VUT representan el 1 % del parque y que “existen 23 viviendas de alquiler permanente por cada VUT y una VUT por cada siete viviendas deshabitadas”.
• La consultora Mabrian estima que los grandes fondos (propietarios de más de 11 viviendas) representan sólo el 2 % de los anfitriones; el 74 % son particulares con una única vivienda y el 23,9 % tienen entre dos y diez alojamientos. Es decir, se trata mayoritariamente de pequeños propietarios que buscan un ingreso complementario.

Causas reales de la subida de precios

Falta de oferta y ritmo insuficiente de construcción

• Déficit estructural: como señala PwC, cada año se crean muchos más hogares que viviendas nuevas. La consecuencia es que la oferta no crece al ritmo de la demanda.
• Suelo y regulación: la falta de suelo finalista, los largos trámites administrativos y la incertidumbre regulatoria reducen el ritmo de promoción. Además, las restricciones de alquiler en algunas comunidades desincentivan la salida de viviendas al mercado (muchos propietarios prefieren dejar sus casas vacías o alquilarlas por temporadas).

Demanda demográfica y macroeconómica

• Formación de hogares: la emancipación tardía de los jóvenes, la llegada de población extranjera y la reducción del tamaño medio del hogar incrementan la demanda de vivienda.
• Compradores internacionales: en algunas zonas costeras y urbanas la presencia de compradores extranjeros incrementa los precios. Según PwC, este componente explica un 24,4 % de la variación.

Viviendas vacías y uso en temporada

• Vacancia por inseguridad: asociaciones como Madrid Aloja señalan que muchos propietarios mantienen sus viviendas vacías por falta de garantías legales y por no estar obligados a firmar contratos de cinco años bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos; prefieren alquilar por meses o incluso no alquilar.
• Limitación de precios: en Barcelona existen unas 12 000 viviendas vacías que no salen al mercado debido a la limitación de precios y a la amenaza de ocupación[. Los propietarios se sienten más seguros ofreciendo alquileres de temporada o turismo, lo que impide aumentar la oferta permanente.

Casos de estudio: Barcelona, Madrid, Valencia y otros destinos

Barcelona

• Restricciones desde 2014: Barcelona fue la primera gran ciudad española en limitar los pisos turísticos. Entre 2020 y 2023 el número de VUT se redujo un 56 %, pero el precio del alquiler subió un 24 %. La reducción del turismo no liberó suficientes viviendas ni frenó la subida de precios.
• Mercado hotelero disparado: según un estudio de Cushman & Wakefield citado por Magnet, en 2024 el precio medio por habitación de hotel en Barcelona fue de 187,8 € por noche, un 8 % más que en 2023 y un 30 % más que en 2019. Barcelona se convirtió en el tercer destino más caro de España, sólo por detrás de Marbella y Baleares. La retirada de miles de VUT ha beneficiado a los hoteles, que han subido precios sin que baje el alquiler residencial.
• Elevada vacancia: la asociación barcelonesa Apartur estima que hay unas 12 000 viviendas vacías que no se destinan al alquiler residencial por la limitación de rentas y la inseguridad jurídica.

Madrid

• Baja incidencia de las VUT: la capital cuenta con unas 14 000 VUT, equivalentes al 1 % del parque. El distrito Centro concentra el 44 % de estas viviendas, pero otros distritos tienen tasas inferiores al 1,2 %.
• Déficit de viviendas: entre 2015 y 2023 Madrid generó un déficit de 54 076 viviendas, mientras que las VUT de uso intensivo sumarían unas 5 229 unidades. Aunque todas se destinara al alquiler, sólo cubrirían el 10 % del déficit.
• Correlación baja con el precio: los barrios con menor presencia de VUT (Carabanchel, Puente de Vallecas) han experimentado las mayores subidas de alquiler, mientras que los barrios con más turismo han visto subidas más moderadas; el estudio cuantifica una correlación de 0,02 entre la presencia de VUT y la subida de rentas.

Valencia y Comunidad Valenciana

• Número de VUT: la Comunidad Valenciana cuenta con unas 59 413 viviendas turísticas, lo que representa el 19 % del total nacional. La mayoría se ubican en zonas costeras y municipios turísticos como Benidorm o Peñíscola. Las cifras de la ciudad de Valencia son muy inferiores: un estudio del Ayuntamiento señalaba en 2023 unas 2 000 licencias activas.
• Oferta hotelera frente a vacacional: en 2024 la oferta de plazas en viviendas turísticas creció un 30 %, mientras que la oferta hotelera sólo aumentó un 2,9 %. A pesar de ello, el mercado residencial valenciano también sufre un incremento de precios, motivado por la fuerte demanda y la escasa construcción de obra nueva.

Otros ejemplos internacionales: Nueva York e Ibiza

• Nueva York: la ciudad prohibió el alquiler turístico de menos de 30 días si el propietario no convivía con el huésped. Un año y medio después, los precios de los alquileres se mantuvieron altos y muchas personas se trasladaron a Nueva Jersey. La medida no aumentó la oferta de vivienda, pero sí redujo la oferta turística y disparó los precios de hoteles.
• Ibiza y Palma: estas islas endurecieron las licencias turísticas. Entre 2020 y 2023 Ibiza redujo un 23 % las VUT, sin frenar la subida de precios; los municipios con mayores recortes (Ibiza ciudad, Sant Antoni) registraron los mayores incrementos de alquiler. Palma vio caer las VUT un 37 %, pero la incidencia de las VUT era sólo del 0,58 % y el precio del alquiler siguió al alza.

Hoteles más caros tras las restricciones

Las políticas para eliminar o reducir el alquiler turístico no sólo han tenido un impacto nulo o muy limitado en los precios de la vivienda, sino que además han encarecido la oferta hotelera. En Barcelona, el precio medio por habitación alcanzó 187,8 € por noche en 2024, un 8 % más que el año anterior y un 30 % más que en 2019. El mismo estudio de Cushman & Wakefield sitúa a Barcelona como el tercer destino más caro de España para alojarse en hoteles.

La experiencia de Nueva York y otras ciudades con restricciones demuestra que, al cerrar el grifo a los pisos turísticos, los hoteles ganan cuota de mercado y suben precios, mientras que el parque residencial no aumenta.

Conclusiones y recomendaciones

1.        Las viviendas turísticas son una fracción mínima del parque y su eliminación no resolverá el problema de la vivienda. Apenas representan el 1,33 % del parque de viviendas y en ciudades como Madrid su peso es del 1 %.

2.        Las causas principales de la subida de precios son estructurales: déficit de construcción, vacantes no movilizadas, demanda demográfica y compradores internacionales.

3.        Las restricciones a las VUT no bajan el alquiler; en Barcelona la oferta turística se redujo más del 50 % pero el alquiler subió un 24 %. En Madrid la correlación entre VUT y subida de rentas es insignificante.

4.        Al prohibir el alquiler vacacional, los beneficiados son los hoteles, que elevan sus tarifas. Barcelona registró precios hoteleros récord (187,8 €/noche) tras años de restricciones.

5.        Políticas recomendadas: agilizar la promoción de vivienda (más suelo finalista y licencias), incentivar la salida de viviendas vacías al mercado (seguridad jurídica y seguros anti‑impago), y revisar limitaciones que reducen la rentabilidad del alquiler tradicional. Estas medidas, junto con un control del crecimiento demográfico y un uso racional del turismo, contribuirán más a la accesibilidad de la vivienda que la simple prohibición de las VUT.