Alquiler turístico o alquiler residencial.
Una de las grandes dudas, al final resumiendo es que son dos alquileres diferentes.
- Alquiler anual, uso como vivienda. Contrato de un año, prorrogable a 3 o 5 dependiendo de la ley, que se van actualizando constantemente.
- Alquiler vacacional, uso la vivienda de uso distinto a la vivienda habitual. Contrato de días, meses.
Conceptos
Tenemos por un lado la rentabilidad como negocio. Invirtiendo el dinero en la vivienda, sin hacer uso de ella.
Y rentabilidad por temporadas, propietario que hace uso de su vivienda pero alquila por temporadas. Teniendo en cuenta que existen más gastos en el alquiler turístico que el alquiler anual.
Por mi cuenta o agencia.
Si optamos por una agencia, debería de ser una regulada. Como es nuestro caso.
En el caso de hacerlo la propietaria por su cuenta pensar que tenemos que dedicar tiempo suficiente parar promover en todos los operadores, actualizar fechas, tarifas etc… Las llamadas de los huéspedes no entienden
de horas. Hay una preparación de la vivienda, una limpieza, un mantenimiento. Pues el cliente requiere un servicio como corresponde.
Tipos de agencia.
Alquileres Elconserje, hace de intermediario, a saber los propietarios firman un contrato en el que podemos alquilar el máximo tiempo posible el inmueble. Y en el que se paga una comisión por dichos servicios.
Hay agencias que hacen un contrato de arriendo con derecho a subarriendo. Garantizan un importe fijo anual. Y ellos subarriendan.
Como en todo hay pros y contras. Entre los beneficios, de los muchos que hay es que se renuevan anualmente, y al año siguiente se puede cambiar de opción. En lo negativo, en un alquiler anual podría desgastarse más pero con alquiler con derecho a subarriendo por el que pasarán distintos huéspedes por la vivienda.
Agencias, Turoperadores, Ota´s ¿ Qué interesa más?
En definitiva son empresas que quieren poner la vivienda en alquiler. Ota´s son agencias de viaje online. Intermediarios con una cartera de clientes, con el que pedirán del 5% al 25% de comisión. Las grandes son Booking, Airbnb, Expedia, Tripadvisor.
Siempre desde nuestro punto de vista y desde nuestra experiencia después de 16 años en este sector, trabajamos con muchos operadores. Podemos destacar la gran labor de Booking que como empresa fiable se encarga que no tengas ningún problema.
En el caso de gestionarlo nosotros mismos como propietarios, sino tenemos las herramientas adecuadas entre ellas un calendario online ( Ical) podemos llegar a tener un overbooking.
Obligaciones como gestor.
En España, se exige un certificado del Ayuntamiento llamado certificado de compatibilidad urbanística para vivienda en alquiler. Solo para viviendas turísticas no para vivienda de alquiler anual.
Las competencias de turismo están traspasadas a las Comunidades Autónomas, son las que tienen que dar la licencia. Y luego cada Comunidad Autónoma tiene sus normas así como cada Ayuntamiento su normativa.
Por otro lado debemos notificar a la Policía, mediante partes (todo ello online) la entrada en nuestros alojamientos de todos los huéspedes mayores de 16 años.
Existiendo normativas individuales en cada Comunidad, por ejemplo en Madrid pedían el tener Internet para ser alojamiento turístico.
Problemas
Como todo en la vida siempre escuchamos más lo malo que lo bueno.
Como resumen el alquiler turístico es rentable pero no es la panacea. Y que al tener el servicio con una agencia los problemas serán cero.