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¿Pueden las juntas de propietarios prohibir una vivienda de uso turístico sin causa justa?

¿Pueden las juntas de propietarios prohibir una vivienda de uso turístico sin causa justa?

El grupo Observatorio de Alojamientos Turísticos en Facebook se hace eco de un foro en el que se da detalle la situación real sobre la posibilidad de que las juntas de vecinos prohíban una vivienda de uso turístico.Aunque hay interpretaciones que pueden allanar el camino a la prohibición, también hay elementos que pueden dar lugar a este escenario.

Tras la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por el Real Decreto –Ley 7/2019-, de 6 de marzo por el que se modifica el art.17 LPH - y se crea un núm.12 que se refiere al acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art.5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

En resumen:

1.  La actividad a que se refiere la letra e del art.5 LAU - no puede ser “prohibida” o eliminada por la comunidad de propietarios si alcanza la mayoría referida de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación y sí tan solo limitada o condicionada o, si se quiere, restringida.

2.- La comunidad no podrá impedir que un comunero pueda ejercer la actividad indicada en una finca de su propiedad, ni suprimir su derecho a hacerlo aunque, como se dice, sí podrá establecer los límites o condiciones a los que aquella deba someterse, límites y condiciones.

3.- Sin perjuicio de las obligaciones de los propietarios de las viviendas destinadas a uso turístico de cumplir los requisitos administrativos que se puedan haber fijado por cada comunidad autónoma, la comunidad de propietarios puede establecer diversas limitaciones, como por ejemplo:

  • la no permanencia en las zonas comunes de los ocupantes
  • que las llaves de la vivienda o del portal, no se puedan dejar fuera del edificio para que las recoja el futuro inquilino, por el peligro de seguridad que puede suponer para la finca,
  • limitar el número de usuarios que puedan estar en la vivienda de formado simultánea, etc. pero no condiciones que impliquen un claro abuso de derecho

4.- Pero la comunidad, aunque alcance la mayoría cualificada que determina ese número 12 del art.17 LPH no puede prohibir directamente que uno de los inmuebles particulares de una comunidad de propietarios se dedique al llamado alquiler vacacional. Otra cosa distinta es que, establecidas determinadas condiciones para ello, el incumplimiento de las mismas, si afecta de una manera importante al desenvolvimiento normal de la comunidad, pueda considerarse actividad molesta y ser prohibida

5.- Interpretar la limitación como una prohibición absoluta constituye, desde nuestro punto de vista, un exceso que vulneraría las facultades dominicales derivadas del derecho del titular de la vivienda salvo que tuvieran su base en una normativa extra comunitaria.

6.- La intención de la norma se orienta a facilitar la posibilidad de adopción de acuerdos que regulen o condicionen por parte de la comunidad tales usos de las viviendas, cuando el título constitutivo no prohíba tales usos, así como el facilitar en virtud de tal uso y de la proliferación de gastos que ello puede originar al Conjunto de la comunidad, una mayor participación del titular del elemento que se afecta a estas actividades.


Sin embargo, sí se permite la prohibición: 

1.- La regla comentada otorga a la junta de propietarios un poder omnímodo, para que tres cuartas partes de los propietarios y de las cuotas, no solo puedan prohibir en la práctica el arrendamiento turístico de las viviendas, sino que también pueden establecer cuotas especiales o más gastos comunes a cargo de las viviendas arrendadas para fines turísticos. Todo ello sin necesidad de fundamentación, ya que la norma no la exige.

2.- La norma alude a la posibilidad de establecimiento de limitaciones o condicionantes para tal actividad en un inmueble privativo de la comunidad. No se alude, al menos expresamente, a la prohibición. Pero tampoco parece que la norma excluya este último escenario. Ahora bien, con ello se habilita que el propietario afectado por un acuerdo (no causalizado) de prohibición absoluta, pudiere impugnar judicialmente el acuerdo por la vía del art.18.1 letra c) LPH.


El foro se ha publicado aquí y aquí.